2018年早已过半，房地产也已转入下半场。在2017年财报透露季掉落帷幕两个月后，2018年半年报季将要在夏日炎炎的七月中开场。特邀业内专家，带上您走出《财报在线》的世界，从宏观、市场、行业、企业等多维度视角，总结2017年、未来发展2018年的中国房地产。

张化东：不实施房地产税效果更佳 “去杠杆”令其行业降速从2017年开始，房地产市场的分化开始激化。亿翰智库首席研究员张化东博士指出，房地产市场不仅在城市和城市之间有所分化，在核心一二线城市区域和区域之间亦有所分化。同时，一二线核心城市2017年的成交量上升了50%，且短期内不了完全恢复；三四五线城市2017年的成交量则有较为大幅的体系性转好。

自2017年开始，将近一年时间，50余城市先后实施人才引入政策。一时间，房价下跌的话题再度被置放台前。张化东指出，实施人才政策的十几个城市短期之内的销售量没显著的提高，不应当过分被市场展开理解。此外，张化东还预测整个房地产市场在2025-2030年的时间周期内都会经常出现市场需求方面过于大的问题，“再过5年之后，全国每年拆旧大约在8亿平米左右，拆旧的市场需求没任何问题；中国人均居住面积大约是32平米，考虑到三四线城市还有相当大发展空间，而且从文化来说，大家还想要之后提高自己的居住于质量和居住面积，市场需求还有十几年的提高空间；核心城市没买房子的人还是很多，人口迁移还将带给一些新的市场需求”。

“多主体供应、多渠道确保、出租并购荐住房政策的改革是与‘房住不炒’切身涉及的政策。”张化东在谈到出租住房时说，“整个长租公寓的定位和导向，并不需要解决问题城市最底层人出租的市场需求，是提高性的出租。”张化东分析到，房企做长出租公寓业务现在还正处于跑马圈地状态，没十分盈利的模式，基本是亏损的。但同时，大型国有银行对长租金融产品反对力度十分大，星展银行和工行的反对力度是仅次于的，“集体建设用地可以做到出租住房，对出租住房的影响较为大，但是现阶段主要是龙头开发商正在尝试性转入到体系里面”。

张化东在谈到热议的房地产税时，指出不实施房地产税的调控效果不会更佳。“房地产税无法替代土地出让金，在房地产持有人环节征收，不应减少房地产交易环节的税收。

”张化东说，“房地产税还有很多问题有一点辩论，例如土地续期问题。”对于房地产税发售的时间，张化东预测，“长效机制”与“住房改革”这两个词会很大地推展房地产税实施的进程。央行降准，张化东指出是去杠杆的信号。基于2016、2017两年房地产市场的出色展现出，居民杠杆90%都在房子上。

“去杠杆是大趋势，无论对于供给末端还是对于市场需求端的影响都十分极大。地方政府的PPP项目与特色小镇项目的前进上升，去杠杆速度与政策继续执行力度相当大，多达预期。”张化东分析道。

同时，去杠杆影响仅次于的是房地产企业，击穿式审查、资管新规等针对房地产企业融资的政策是史无前例的，房地产行业速度一定上升。此外，新的会计准则的实施也对企业利润有一定的影响。

“新的会计准则将影响企业6%-7%的利润收益，幅度并不大。在新的杨家会计准则交错时有一步到位的影响，之后影响不会大幅减少。

而且对于企业、内房股估值影响并不是尤其大。”张化东说。

股市方面，张化东仔细观察到现阶段H股地产股比纯A股地产股的市场展现出好得多，H股内房股公司的质量高于A股内房股公司。而重返A股的地产公司更加多出于融资角度的考量，减少内地融资的便利性，但政策环境令其返A股的可玩性居高不下，且短期内会有转变。“现阶段预期市场通过去年估值重返基本沾追了。

”张化东说道，“行业影响估值，最影响行业的是政策，去年的房地产政策环境很差。企业自身基本面影响估值，去年行业市场集中度提升显著。”对于房企拆分上市，张化东指出大公司享有基础的客户数，获客成本基本为零，令其大公司、大物业拆分有一定益处。

此外，物业公司并不通过物业费赚利润，物业又是房地产企业体系里的反对部门，认清主营业务是辨别否拆分的关键因素。叶丙南：供需是住宅市场核心问题 房企双平台融资可降风险2018年，房地产行业到底不会是收成还是萎靡？中银国际研究部的副总经理叶丙南指出，房地产业已由高速快速增长改向高质量快速增长，同时住房从资产属性改向消费属性。对于中心城市来说，供需流失是其核心问题；不断扩大住宅用地和公共服务供给，不仅能减轻住房供需流失，还有助令其住房改向消费属性。从这轮调控来看，跟以往有十分大的有所不同在于分类调控，在一二线是严苛偏紧政策，在三四线反映为政府减缓城镇化，前进棚改货币化移往，再行再加消费升级的势头，使得三四线城市房地产在去年展现出较好，今年也将沿袭不俗的快速增长。

现在住房要重返到居住于属性，在消费升级的大势头下，大家对于优质商品房的市场需求，都还是不会经常出现持续提高。在人才落户政策方面，叶丙南分析地方政府推展人才落户政策的主要动因是其面对较小的人才竞争压力；尽管人才落户政策从客观上需要承托住房市场需求，影响当地房价，但是不应当过分地解读为是房地产限制的政策。

对于刚刚须要住房与出租市场的现状，叶丙南指出刚刚须要住房不仅是经济问题，还是社会问题，解决问题一二线城市新市民的住房市场需求是责无旁贷的任务。“问题的核心还是在于供需，要不断扩大住宅供给，在政府给与规划和引领的同时，更加多充分发挥市场机制的起到，”叶丙南说道，“城市公共服务体系能无法公平地对一二线城市新市民对外开放是很关键的问题。

”出租市场方面，租房比起住房，无论是心理安全感还是居住于品质都无法相提并论，同时还不会牵涉到资产收益。“出租住房还正处于探寻阶段，出租模式比起出售模式利润率较低很多，必须开发商跟金融机构和地方政府住房保障部门密切配合。”叶丙南分析道。

叶丙南指出房地产税应当作为财产税，“它的首要目标并不是针对房地产调控，最主要的目标是完备财税体系，为政府筹措更好的财政收入，兼备调节贫富差距的目标”。叶丙南还预测，房地产税由中央法律已完成后，地方政府对税基范围与税时间将有一定自主权，“房地产税站在宏观看作，不会影响住房市场的预期，但要求房地产市场本身运营趋势的还是供求关系。

但房地产税实施时间还不存在不确定性”。央行在2018年4月份降准否针对房地产市场？叶丙南的答案是驳斥的，“今年以来房地产销量、基础设施增长速度上升较慢，尽管本次降准令其整体市场利率有所上升，但并不是针对房地产部门和地方融资平台”。叶丙南指出降准的大背景是全球货币政策在超强预期放宽，同时由于中美贸易摩擦事件，使得经济体系不确定性下降，“中国从2016年4季度开始实行了新一轮房地产调控和金融去杠杆，所以整个金融市场利率是下降的，货币信贷增长速度是上升的，企业融资成本是有显著下降的”。股市方面，全年内房股业绩展现出多达预期，而这归功于2017年下半年开发商减缓了推盘速度与二三四线城市销售的疯狂。

但对于内房股之后的走势，叶丙南实在还须要仔细观察。“2018年3月份内房股经常出现了调整，大背景、全球货币超强预期放宽，同时中美贸易摩擦风险下降，还须要持续评估以上两种风险的演变，辨别之后的市场走势。”叶丙南说。此外，更加多的房企自由选择A+H股双平台融资，叶丙南指出双平台模式令其房企的融资渠道更为多元，国内融资与国际融资条件的联动性可以集中房企的风险，“A股上市公司同时上市H股，对公司品牌效应有正面意义，为国际化奠下基础；反之，可提高公司再行内地开展业务和提供融资的便利性”。

对于房企拆分上市的话题，叶丙南分析，现阶段公司拆分上市渐趋风行，可以进一步提高公司分工效率，专心于同一领域。未来房地产市场将从新房市场逐步过渡性至存量房市场，管理服务的下降空间较小。

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