来源：万达集团（ID:guojiwanda）今天听得近东明确提出了一个智慧零售。中国互联网和零售融合较为好的四大企业，现在早已有了三个新名词，阿里明确提出了新零售，近东先生明确提出了智慧零售，京东托了无界零售，我就等着马化腾托什么零售了，我想到还有什么词。

但我想要说道的是，无论明确提出什么词，最后的本质还是零售。今天近东叫我做到一个小小的主题演说，时间受限，我讲一个自己的体会吧，叫作“实体商业的新战法”。近东刚才谈了，互联网转入中国20多年，尤其是转入网络购物时代以后，对实体商业冲击还是甚大的，在这个冲击下，很多实体店存活较为艰苦，甚至也经常出现了一些破产现象。

实体商业到底还有没前途？实体商业的物业还有没投资价值？很多的人产生了猜测。当然，随着最近两年网络企业、网络巨头争相向线下扩展，或许又看见了实体商业价值的春天。

万达作为中国实体商业的一个代表，这些年不受电子商务的冲击是较小的，甚至可以说道影响微乎其微。我荐个例子，最近五年开业的万达广场三个核心指标，客流、收益、租金、前两项是客户的，后一个是我们自己的，这三项核心指标，这五年环比年均维持在6%以上，不是非常简单的是收益快速增长，客单价提升了。

而且从投资方面来看，这两年才是是万达广场高速快速增长时期，在2016年之前我们每年最多开业25个万达广场，2016年和今年倒数两年万达每年开业多达了50家万达广场，这两年的增长速度是100%。而且我们还有一个较为宏大的计划，即从明年开始，力争用10年左右时间，到2028年，把万达广场发展到1000个左右。到1000个店是什么概念？拿今年的数据来说，开店剩一年的广场平均值客流量2000万，随着向三线、四线，甚至五线城市的沉降，有可能每一个店客流量稍微上升，却是小城市没这么多人，即使1300到1500万左右，那也意味著直奔1000个店左右的时候，每一年光是万达广场的客流就在130-150亿。

一个人假设每年去30次，这个频率早已远比较低了，那就意味著有大约5亿人左右的重复性消费的顾客。那时候我估算中国城市居住于人口可能会多达10亿，确实有消费能力的人也就是6～7亿，因为有较小的小孩，还有相当大岁数的老人家等，1000个店我们估算将覆盖面积中国90%以上的城市，其中有消费能力的城市人口三分之二都是我们反复消费的顾客。下面，我融合近20年万达广场发展的实践中，非常简单谈谈实体商业在网络购物时代，或者说智慧零售时代，怎么个踢法？我谈四点：一、定位社交中心万达广场从问世那天起就没有把自己定位成一个购物中心，以前说道我们是商业中心，最近这7、8年我们反复强调我们是生活中心，用现在较为风行的话来讲，就是一个社交生活的中心。现在的城市商业，我有三个趋势辨别。

第一，单一商业中心消失了。为什么？城市扩展。

过去大家说道一个城市基本上一个中心，偌大一个北京就是王府井，偌大一个上海就是南京路，现在单一商业中心早已消失。第二，大量商业综合体经常出现，一站式商业大量经常出现，单一的中小门店不受网络冲击。这一点我再行给网络说道一句话公道话，没网络冲击实体店也是不受影响的。

第三，网络购物的蓬勃发展。商业经常出现这几个大的趋势后，为了回避冲击，我们就给自己精确定位，无法把零售作为主要定位，应当把生活、社交作为自己的定位。万达广场也有三个层面，不管城市级别的，区域级别的，还是社区级别的，我们的定位都是社交中心，这是第一定义。二、引人注目体验消费网络冲击的是商业当中的零售部分。

即“提袋消费”。消费是两种，一种是提袋消费，实实在在托一个袋子回头了，是物理消费。还有一种是体验消费，你花上了钱了，有了感官，如不吃个饭，健个身，游个泳，唱歌歌，看个电影等等。网络消费对提袋消费，即消费中的零售部分冲击较为大。

但是它总有一天无法替代只有到实物场景才能深切体会到的这种体验式消费。我十多年前在杭州公开发表过一次演说，商业中心怎么腊？我当时用了一个词——商业中心是不吃出来的。十几年前，人们做到商业中心的时候里边就是配上两三家餐厅，他们的计划是为到店消费的人获取临时的餐饮场所，我说道不对，咱们应当制成城市的中心，让睡觉的人到这里来，偷偷地做点交易。

今天，我加上一句话，商业中心除了是不吃出来的，还是玩出来的，大量的游乐内容、体验内容。万达广场十分特别强调体验消费，我们规划设计院有一个强迫条件，应以新的开店和调整后的老店拒绝体验消费的业态占比不高于60%，否则审核通不过。我们还有一个目标，谋求三四年时间，使体验消费业态超过70%。

体验消费占到比多了，它受到的冲击也就越小了，而且由于体验消费多，商业中心的黏性和不能替代性提升，才更加有价值。现在欧美也有一种众说纷纭叫“反购物中心化”，只不过从中国商业综合体的发展来看，中国商业回头的和欧美是几乎不一样的路：因为无法征地，欧美商业综合体都是在城郊，最多两三层、室外行驶这种模式。中国做到得更高，更加多吃喝玩乐在一起。

欧美现在更好向中国商业综合体自学，他们“反购物中心化”，也是这个意思，就是要减少体验业态的比重。所以，我也跟大家交流一下，就是在商业行为中，无法把消费和零售或者商业和零售，混为一谈。

大家不要以为零售就是我们商业的全部，或者是商业的大部分。在中国整个社会消费总额当中，零售所占比也就三分之一左右，还有三分之二，还有很多是零售或者说没办法通过网络的手段来替代、来构建的这种体验式消费。三、减少文化内容万达正在实验，在商业中心当中引入小型的主题乐园，或者叫作主题街区。

我们也在实验在商业中心引入非遗文化，做到很有意思的非物质文化手工艺的编成五品、器皿、制作、服饰等。这些我们都在规划当中，我们在南京仙林早已建设一个项目，明年不会开业，大约20万平米，这是万达广场正在升级的产品。这里面文化娱乐内容占到比有可能相似50%，零售比重更进一步力到只有15%左右，这就是我们今后主要的发展目标和方向。所以在商业中，除了减少体验、消费内容，还不会引入文化，甚至还包括小型的博物馆、文化馆、主题街区，都是未来商业中心的趋势。

四、线上线下融合近东做智慧零售实验了多年，万达在这方面也做到了两年多的探寻，也有很多体会。有的人，还包括个别媒体，不过于理解什么是线上线下融合。以为线上线下融合就是有一个APP，那叫什么线上线下融合呢？拢了。APP固然也最重要，但是我们更加特别强调的首先是，线上线下的融合要解决问题万达广场如何智慧化、科学化管理的问题。

荐个例子，过去做到一个商业中心起码有好几个控制室，什么消防、暖通，这些东西无法占地面积上的面积，地上很宝贵，都跑到地下去了。在消防管理当中怎么做防患未然?怎么尽早感官到温度?万达科学信息管理，节约成本来做到。给我们获取科技、信息、线上线下融合的系统叫作慧云系统，2018年，慧云系统将全面升级到3.0版本。慧云的益处是什么？比如，万达广场投资，我们买地、建设、招商，平均值报酬是行业平均水平的2倍。

什么原因？光是买地低廉？不是的。这种科技手段正是节约的一个办法。

比如我们现在的人力成本是行业水平的50%，我们的能耗比全国行业平均水平最少节约30%。还有我们消防的安全性系统，自从研发这个系统以后，防止了大量的火警。荐一个例子，我们现在有一种厨房动火离人报警的系统。

就是我们的厨房，炉灶点着后，如果人回头了，怎么办？这个系统装有可以感官，在餐饮后厨动火时，如果无人看守，超过原作时间3分钟，就不会收到现场报警，并且将信号传送往消防主机。这个是我们自律研发的，有自律知识产权的，取得公安部消防局高度评价，这套系统原本我们自己用，将来可以推展到全国。将来，万达广场的线上线下融合往哪个方向回头？今天可以给大家透漏下我们的点子和秘密，主要是往人工智能上回头。

随着人工智能的发展，人脸识别更加精准，你看现在苹果新出的人脸识别系统，人戴着上眼镜它都能辨识出来，所以这样的精准就为我们的应用于打好基础了。我们正在研究这方面，比如，你进屋这个系统就自动识别你，那么你去了店铺消费，系统除了能捕捉你的数据以外，也仍然必须缴纳系统了，这就为不过于玩游戏手机的中老年顾客解决问题了后遗症。将来线上线下融合的主要方向，就是人工智能的大量用于。

最后，万达苏宁的全面战略合作。从明年开始，万达苏宁可以说道是中国企业中少见的深度合作的企业了。我们主要有三个方面的合作：第一，更好的门店合作，大家实在是不是苏宁就是开店？拢了，这只是较小的一部分，是最浅层面的。

第二，我们为苏宁自定义商业中心，苏宁的业态大大在减少，比如，现在苏宁要做到生鲜餐馆，此前苏宁早已实验了七八年，现在打算大规模转入，母婴、生鲜业态也在减少，那我们有可能就不会把苏宁作为一个核心店，环绕着苏宁我们再行做到其他设施的吃喝玩乐的产品等等，万达明年也将积极开展较为规模化的自定义服务。第三，我们还不会有资本层面的合作，明年我们将大规模地合作。总而言之，万达和苏宁既在商业利益上有有序关系，双方也是很好的朋友，万达不愿为苏宁智慧零售大研发战略的实施，做到最心目中、最友好关系的合作伙伴，谢谢大家。

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